我怎麼從一間老公寓開始收租

差不多十年前的一個週六下午，我站在新北一間老公寓的四樓門口，爬樓梯爬到有點喘，心裡想的不是「這間好不好住」，而是「這間租得出去嗎」。那是我第一次用收租的角度看房子，也是後來整段包租生活的起點。

先說清楚我的背景：我是一般上班族，白天在公司做採購，不是房仲、也不是代書，沒有家底，也沒有什麼內線消息。當時手上只有工作幾年存下來的錢，加上一筆房貸。老婆一開始是反對的，她問我：「萬一租不出去，房貸誰付？」這個問題，到現在我每買一間都還會再問自己一次。

很多人以為包租就是買房、等人來租、每個月收錢。實際上從看屋、貸款、翻新到找房客，每一關都有坑，我幾乎每一個都踩過。這篇先講第一間是怎麼開始的，以及回頭看，我覺得最重要的幾件事。

為什麼選老公寓

理由很現實：總價。同樣的預算，老公寓坪數比較大、總價比較低，自備款壓得住。缺點也很明顯：沒有電梯，屋齡當時已經三十幾年，管線跟防水都是未知數。我的想法是，老房子的問題大多看得出來、也修得好，但總價太高的壓力是每個月都要扛的。

翻新比我想的久，也比我想的貴

交屋後我自己找工班，水電師傅是同事介紹的。原本以為換個浴室、刷個油漆就好，結果打開牆面才發現老鐵管鏽得很嚴重，電線也應付不了現在的冷氣跟家電，只好整間重拉。工期從預計的兩個月拖到快三個月，預算最後超了將近兩成。那三個月沒有租金、房貸照繳，是我最焦慮的一段時間。

第一組房客

房子整理好後，我決定整層出租，不隔套房。第一組房客是一家三口，一住就是四年。他們準時繳租，東西壞了會先傳照片問我，我也盡量當天回覆、一週內處理。後來我才明白，好房客不是運氣，是篩選加上相處出來的。

回頭看，我最在意的三件事

1. 現金流比帳面投報重要：每個月扣掉房貸和固定支出後還剩多少，才是撐不撐得下去的關鍵。
2. 預備金一定要留：翻新超支、空租、突然要換熱水器，都需要現金，不能每一筆都靠刷卡。
3. 風險要算在前面：買之前先想最壞的情況，例如半年租不出去，自己撐不撐得住。

後來我又陸續買了兩間小套房，現在手上一共三個物件：兩間套房、一間整層出租。這個專欄會把我這十年的做法拆開來寫：看屋、投報率怎麼算、貸款、翻新、找房客、稅務，還有最後怎麼出場。不是什麼致富祕訣，比較像一個上班族房東的筆記。

本文為個人經驗與觀念分享，不構成投資建議。