毛投報與淨投報差很多

「這間月租兩萬五，總價一千萬，投報率 3%，很漂亮喔。」這句話我聽房仲講過不知道幾次。數字沒有算錯，但它只說了一半的故事。

3% 是毛投報，也就是年租金除以房價。它沒有扣掉任何成本，也沒有算你買房、整理房子另外花的錢。真正每年放進口袋的是淨投報，而兩者之間的差距，常常比新手想像的大很多。

我用同一個例子，把兩種算法擺在一起給大家看。

毛投報：最好看的那個數字

公式很簡單：年租金除以房價。舉例來說，月租 25,000 元，一年就是 30 萬元，除以房價 1,000 萬元，毛投報是 3%。

淨投報：扣掉真實成本之後

同一間房子，我會把一年會發生的支出都列出來（以下都是假設數字）：

• 空租一個月：25,000 元
• 管理費每月 1,500 元：一年 18,000 元
• 房屋稅加地價稅：15,000 元
• 修繕與家電汰換：20,000 元
• 保險：3,000 元
• 租金收入增加的所得稅：15,000 元

合計 96,000 元，年淨收入剩下 204,000 元。分母也不能只放房價，還要加上買房雜支 30 萬元和翻新 70 萬元，總投入是 1,100 萬元。這樣算下來，淨投報大約 1.85%，比毛投報少了將近四成。

算淨投報的四個提醒

1. 分母要放總投入，不是只有房價。
2. 空租一定要算，就算你覺得很好租。
3. 支出盡量用真實數字：稅單、管理費收據、過去的修繕紀錄，都比憑感覺估的準。
4. 這裡還沒算房貸。有貸款的話，每個月真正的現金流又是另一回事。

如果你手上已經有房子在出租，很建議拿去年的實際收支算一次。我第一次這樣算，發現心裡以為的投報，跟算出來的差了快一個百分點。從那之後看任何物件，我都會先把這張支出表拉出來。

我自己看物件，只用淨投報做決定。至於房貸會怎麼影響現金流、銀行又是怎麼決定借你多少，是下一篇要談的。

本文為個人經驗與觀念分享，不構成投資建議。